ĐIỂM MỚI VÀ CÁC QUY ĐỊNH ĐÁNG CHÚ Ý TRONG NGHỊ ĐỊNH 210/2026/NĐ-CP HƯỚNG DẪN HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG TỪ 1/7/2026

Nghị định 210/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, đánh dấu bước cập nhật quan trọng trong khung pháp lý về hợp đồng xây dựng tại Việt Nam. Văn bản này không chỉ kế thừa các quy định cốt lõi từ Nghị định 37/2015/NĐ-CP mà còn bổ sung nhiều điểm mới đáng chú ý, từ quy định về tạm ứng, bảo lãnh, xử lý chậm thanh toán đến cơ chế giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Bài viết dưới đây tổng hợp các nội dung trọng tâm mà nhà thầu, chủ đầu tư và các bên liên quan cần nắm rõ để đảm bảo tuân thủ và bảo vệ quyền lợi khi ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng từ ngày 01/7/2026.

1. Phân loại mức tạm ứng tối thiểu trong hợp đồng xây dựng theo giá trị và loại hình công trình

Nghị định 210/2026/NĐ-CP tiếp tục kế thừa các quy định về tỷ lệ tạm ứng hợp đồng xây dựng đã được quy định tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP nhằm bảo đảm tính thống nhất và ổn định trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng. Theo đó, mức tạm ứng tối thiểu được quy định như sau:

Thứ nhất, đối với hợp đồng tư vấn xây dựng:

- Tối thiểu 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 10 tỷ đồng;

- Tối thiểu 20% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị đến 10 tỷ đồng.

Thứ hai, đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình:

- Tối thiểu 10% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 50 tỷ đồng;

- Tối thiểu 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị từ 10 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng;

- Tối thiểu 20% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị dưới 10 tỷ đồng.

Thứ ba, đối với các loại hợp đồng khác như EPC, EC, EP, PC, hợp đồng cung cấp thiết bị và hợp đồng chìa khóa trao tay, mức tạm ứng tối thiểu được xác định là 10% giá hợp đồng.

Bên cạnh đó, các quy định chung về tạm ứng hợp đồng vẫn được giữ nguyên. Theo Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, mức tạm ứng thông thường không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả khoản dự phòng (nếu có).

Trường hợp cần tạm ứng với mức cao hơn cho bên nhận thầu đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ để đảm bảo yêu cầu của dự án và các trường hợp cần thiết khác thì phải được người quyết định đầu tư cho phép.

Đối với dự án mà người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ, việc quyết định mức tạm ứng cao hơn mức 30% do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

2. Quy định về chậm thanh toán và quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng

Việc tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng được thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025.

Bên cạnh các trường hợp được quy định tại Luật Xây dựng, đối với hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, Nghị định 210/2026/NĐ-CP còn quy định một số trường hợp tạm dừng thực hiện hợp đồng như sau:

- Bên nhận thầu có quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng nếu bên giao thầu không thanh toán đầy đủ giá trị của kỳ thanh toán theo thỏa thuận và thời gian chậm thanh toán vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo điểm l khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Một bên trong hợp đồng cũng được quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên còn lại không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 83 Luật Xây dựng 2025 và Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

- Khi thực hiện quyền tạm dừng hợp đồng, bên tạm dừng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia, trong đó nêu rõ lý do tạm dừng. Thời hạn thông báo do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng nhưng không được vượt quá 28 ngày, trừ trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.

3. Quy định về bảo lãnh hợp đồng xây dựng tạm ứng trên 1 tỷ đồng

Điểm c khoản 3 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP tiếp tục kế thừa quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, đồng thời làm rõ ngưỡng giá trị tạm ứng phải thực hiện bảo lãnh.

Theo đó:

- Đối với khoản tạm ứng có ggiá trị lớn hơn 01 tỷ đồng, bên nhận thầu bắt buộc phải nộp bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với giá trị và loại tiền tương đương khoản tiền được tạm ứng trước khi bên giao thầu thực hiện việc tạm ứng.

- Đối với khoản tạm ứng có giá trị từ 01 tỷ đồng trở xuống, bao gồm cả các hợp đồng xây dựng theo hình thức tự thực hiện và các hợp đồng do cộng đồng dân cư thực hiện trong các chương trình mục tiêu, không bắt buộc phải có bảo lãnh tạm ứng.

Ngoài ra, Nghị định 210/2026/NĐ-CP cũng quy định cụ thể về việc tạm ứng hợp đồng đối với các dự án đầu tư công và dự án PPP như sau:

Việc tạm ứng hợp đồng được thực hiện sau khi hợp đồng xây dựng có hiệu lực và bên giao thầu đã nhận được bảo lãnh tiền tạm ứng (đối với các trường hợp yêu cầu phải có bảo lãnh tạm ứng) tương ứng với giá trị của từng loại tiền mà các bên đã thỏa thuận; riêng đối với hợp đồng thi công xây dựng thì phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng (toàn bộ hoặc một phần) của tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng giao cho chủ đầu tư theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

Mức tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng và mức thu hồi tạm ứng qua các lần thanh toán được ghi cụ thể trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu hoặc trong dự thảo hợp đồng xây dựng gửi cho bên nhận thầu để bên nhận thầu làm cơ sở tính toán giá dự thầu, giá đề xuất và phải phù hợp với khả năng cân đối, thu xếp, bố trí vốn để thực hiện hợp đồng.

Đối với hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng hợp đồng lớn hơn 01 tỷ đồng, trước khi bên giao thầu thực hiện việc tạm ứng hợp đồng cho bên nhận thầu, bên nhận thầu phải nộp cho bên giao thầu bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với giá trị và loại tiền tương đương khoản tiền tạm ứng hợp đồng.

Không bắt buộc phải bảo lãnh tạm ứng hợp đồng đối với các hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng hợp đồng nhỏ hơn hoặc bằng 01 tỷ đồng và các hợp đồng xây dựng theo hình thức tự thực hiện bao gồm cả hình thức do cộng đồng dân cư thực hiện theo các chương trình mục tiêu.

Bảo lãnh tạm ứng hợp đồng phải có giá trị cho đến khi bên giao thầu đã thu hồi hết số tiền tạm ứng. Giá trị của bảo lãnh tạm ứng hợp đồng được giảm dần tương ứng với giá trị tiền tạm ứng đã thu hồi qua mỗi lần thanh toán giữa các bên hoặc giá trị bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã thanh toán cho bên giao thầu (nếu có); bên nhận thầu phải sử dụng tạm ứng hợp đồng đúng mục đích, đúng đối tượng.

4. Bổ sung cơ chế Ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế

Một trong những điểm mới của Nghị định 210/2026/NĐ-CP là bổ sung cơ chế Ban xử lý tranh chấp (Dispute Board) theo thông lệ quốc tế nhằm hỗ trợ giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng.

Theo đó, các bên được quyền thỏa thuận trong hợp đồng về việc áp dụng mô hình này với các nội dung chủ yếu sau:

- Các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng về thời điểm thành lập ban xử lý tranh chấp (có thể được hình thành ngay sau khi ký kết hợp đồng, hoạt động thường trực trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc sau khi phát sinh tranh chấp), số lượng, tiêu chuẩn, trình độ, kinh nghiệm của các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp, phù hợp với yêu cầu của hợp đồng, tính chất, nội dụng công việc trong hợp đồng xây dựng; tính ràng buộc của quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp; quy trình lựa chọn các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp và trình tự, thủ tục xử lý tiếp theo khi một bên không đồng ý với quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp;

- Các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp được lựa chọn phải đảm bảo khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên;

- Chi phí chi trả cho các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp và các chi phí khác có liên quan do mỗi bên chịu một nửa, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

5. Cụ thể hóa quy định tạm dừng hợp đồng

Nghị định 210/2026/NĐ-CP tiếp tục hoàn thiện quy định về tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng theo hướng thống nhất với Luật Xây dựng 2025. Theo đó, Nghị định dẫn chiếu trực tiếp đến khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025, đồng thời dành riêng một khoản để quy định việc tạm dừng hợp đồng đối với các dự án đầu tư công và dự án PPP.

So với Nghị định 37/2015/NĐ-CP, quy định mới có một số điểm đáng chú ý sau:

Thứ nhất, linh hoạt hơn về thời hạn thông báo tạm dừng hợp đồng. Nếu như Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định bên tạm dừng phải thông báo bằng văn bản trước 28 ngày, thì Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho phép các bên tự thỏa thuận thời gian thông báo trong hợp đồng, miễn là thời hạn này không vượt quá 28 ngày. Quy định này tạo điều kiện để các bên chủ động lựa chọn thời hạn phù hợp với tính chất và tiến độ của từng dự án.

Thứ hai, mở rộng căn cứ để tạm dừng thực hiện hợp đồng. Thay vì chỉ giới hạn ở trường hợp vi phạm nghĩa vụ bảo đảm thanh toán như trước đây, Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho phép một bên được tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên còn lại không thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định của Luật Xây dựng 2025 và các văn bản hướng dẫn.

Thứ ba, tiếp tục đề cao trách nhiệm thương lượng giữa các bên. Sau khi phát sinh việc tạm dừng thực hiện hợp đồng, các bên vẫn có trách nhiệm phối hợp, thương lượng để tháo gỡ vướng mắc và tiếp tục thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận.

Thứ tư, quy định rõ căn cứ xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Nghị định 210/2026/NĐ-CP dẫn chiếu trực tiếp đến khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 để xác định trách nhiệm bồi thường trong trường hợp một bên tạm dừng thực hiện hợp đồng không có căn cứ hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo theo quy định.

6. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm chung của các bên tham gia hợp đồng xây dựng là gì?

Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm chung của các bên tham gia hợp đồng xây dựng như sau:

- Các bên tham gia hợp đồng xây dựng có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm theo quy định Luật Xây dựng, pháp luật có liên quan và do các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm phù hợp với các quy định của pháp luật.

- Bên giao thầu, bên nhận thầu có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên kia biết về quyền và trách nhiệm của người đại diện để quản lý thực hiện hợp đồng, bao gồm cả tư vấn quản lý hợp đồng (nếu có). Khi các bên thay đổi người đại diện để quản lý thực hiện hợp đồng thì thông báo cho bên kia biết bằng văn bản. Riêng trường hợp bên nhận thầu thay đổi người đại diện để quản lý thực hiện hợp đồng, nhân sự chủ chốt thì phải được sự chấp thuận của bên giao thầu nếu các bên có thỏa thuận.

- Ngoài quy định tại các khoản 1, 2 Điều này, các bên tham gia hợp đồng xây dựng có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm cụ thể được quy định tại Điều 15, 16 Nghị định 210/2026/NĐ-CP tương ứng với loại công việc trong hợp đồng xây dựng.

7.  Quyền của bên giao thầu trong hợp đồng xây dựng là gì?

Tại Điều 15 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định quyền của bên giao thầu trong hợp đồng xây dựng như sau:

- Yêu cầu bên nhận thầu bàn giao các hồ sơ, tài liệu liên quan đến sản phẩm của hợp đồng theo nội dung hợp đồng đã giao kết;

- Từ chối các đề xuất, kiến nghị không hợp lý hoặc không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận thầu trong thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng và quy định của pháp luật;

- Kiểm tra chất lượng, tiến độ thực hiện công việc thuộc phạm vi hợp đồng, cơ sở gia công chế tạo thiết bị, cấu kiện bán thành phẩm (nếu có) của bên nhận thầu nhưng không được làm cản trở hoạt động bình thường của bên nhận thầu;

- Từ chối nghiệm thu, nhận bàn giao sản phẩm không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng;

- Được quyền sở hữu và sử dụng sản phẩm tư vấn theo thỏa thuận hợp đồng.

8. Hiệu lực thi hành Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Căn cứ theo Điều 32 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định: “Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026.”

Các văn bản quy phạm pháp luật sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:

- Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 37/2015/NĐ-CP;

- Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

KẾT LUẬN:

Nghị định 210/2026/NĐ-CP thể hiện sự hoàn thiện và hội nhập của pháp luật xây dựng Việt Nam, với các quy định rõ ràng hơn về tạm ứng, bảo lãnh, quyền tạm dừng hợp đồng do chậm thanh toán và cơ chế Ban Xử lý Tranh chấp theo mô hình quốc tế. Các chủ thể tham gia hợp đồng xây dựng cần chủ động cập nhật, rà soát và điều chỉnh các thỏa thuận để phù hợp với quy định mới, đặc biệt là khi Nghị định bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung trước đây.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn