LỪA ĐẢO HỢP ĐỒNG KỲ NGHỈ GÂY BỨC XÚC DƯ LUẬN: BẢN CHẤT PHÁP LÝ HỢP ĐỒNG KỲ NGHỈ CÓ VI PHẠM PHÁP LUẬT KHÔNG

Hợp đồng kỳ nghỉ (Timeshare) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó khách hàng được quyền khai thác, sử dụng dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng tại khu nghỉ dưỡng theo thời gian và thời hạn đã cam kết trong hợp đồng.

1. Vì sao hợp đồng kỳ nghỉ gây nhiều tranh cãi?

Thời gian gần đây, hợp đồng kỳ nghỉ (Timeshare) liên tục trở thành tâm điểm chú ý sau khi Đài Truyền hình Việt Nam (VTV) phát sóng loạt phim tài liệu "Bẫy 2 - Cạm bẫy từ các hợp đồng kỳ nghỉ". Chương trình phản ánh nhiều trường hợp người tiêu dùng, đặc biệt là người cao tuổi, bị mời tham gia các buổi giới thiệu, tư vấn với những lời quảng cáo hấp dẫn về quyền nghỉ dưỡng lâu dài, khả năng sinh lời, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.

Theo nội dung phản ánh, nhiều khách hàng đã ký hợp đồng và thanh toán số tiền rất lớn vì tin vào những cam kết của đơn vị kinh doanh. Tuy nhiên, sau khi giao kết hợp đồng, họ gặp khó khăn trong việc đặt phòng, chuyển nhượng, chấm dứt hợp đồng hoặc phải tiếp tục đóng nhiều khoản phí duy trì ngoài dự kiến. Thậm chí, có trường hợp người cao tuổi vay mượn tiền hoặc sử dụng toàn bộ tài sản tích lũy để tham gia chương trình, dẫn đến nhiều hệ lụy về kinh tế và gia đình.

Những vụ việc này khiến dư luận đặt ra câu hỏi liệu hợp đồng kỳ nghỉ (Timeshare) có phải là mô hình trái pháp luật hay không?

Thực tế, cần phân biệt rõ giữa mô hình Timeshare và hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình kinh doanh Timeshare. Pháp luật Việt Nam hiện nay không cấm các bên thỏa thuận giao kết hợp đồng kỳ nghỉ nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp sử dụng thông tin sai sự thật, che giấu điều khoản bất lợi, quảng cáo không đúng bản chất giao dịch hoặc dùng các thủ đoạn gian dối nhằm khiến khách hàng ký hợp đồng và thanh toán tiền thì các hành vi đó có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoặc thậm chí bị xem xét trách nhiệm hành chính, hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

Do đó, việc xuất hiện nhiều vụ việc gây bức xúc trong thời gian qua không đồng nghĩa với việc mọi hợp đồng kỳ nghỉ đều trái pháp luật. Tính hợp pháp của từng trường hợp cần được đánh giá dựa trên nội dung hợp đồng, cách thức doanh nghiệp tư vấn, giao kết hợp đồng và việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên trên thực tế.

2. Khái niệm hợp đồng kỳ nghỉ là gì?

Pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chưa có quy định riêng cũng như chưa đưa ra khái niệm pháp lý về hợp đồng kỳ nghỉ (Timeshare). Mặc dù vậy, mô hình này đã được nhiều doanh nghiệp áp dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Hiểu một cách đơn giản, hợp đồng kỳ nghỉ là loại hợp đồng ghi nhận việc khách hàng trả trước một khoản tiền để được sử dụng cơ sở lưu trú hoặc các tiện ích nghỉ dưỡng tại một dự án, khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian xác định mỗi năm. Quyền sử dụng này được duy trì trong nhiều năm theo thời hạn và các điều kiện mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Điểm cốt lõi của hợp đồng kỳ nghỉ là khách hàng chỉ được khai thác, sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng theo thời gian đã đăng ký, chứ không phát sinh quyền sở hữu đối với căn hộ, phòng nghỉ hoặc bất động sản thuộc dự án.

3. Hợp đồng kỳ nghỉ có phải là hợp đồng mua bán nhà ở hay bất động sản?

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các loại hợp đồng được sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở; hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú và các loại hợp đồng khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Điều 1 Luật Nhà ở 2023 xác định phạm vi điều chỉnh của luật này là các quan hệ về sở hữu, sử dụng và giao dịch nhà ở. Riêng đối với hoạt động mua bán, thuê mua, cho thuê nhà ở thương mại do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện thì sẽ áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đối chiếu với các quy định trên, hợp đồng kỳ nghỉ (Timeshare) về cơ bản không phải là hợp đồng chuyển quyền sở hữu bất động sản. Vì vậy, trong phần lớn trường hợp, loại hợp đồng này không được xem là:

- Hợp đồng mua bán nhà ở;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thay vào đó, quyền mà khách hàng nhận được chủ yếu là quyền sử dụng phòng nghỉ, căn hộ du lịch hoặc các tiện ích nghỉ dưỡng trong khoảng thời gian nhất định của mỗi năm, với thời hạn sử dụng kéo dài theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Nói cách khác, người tham gia Timeshare không trở thành chủ sở hữu của căn hộ hay bất động sản tại khu nghỉ dưỡng. Họ chỉ được quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong phạm vi thời gian và điều kiện mà hợp đồng quy định. Khi hết thời hạn hợp đồng, quyền sử dụng này cũng chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đồng thời, người tham gia không được xác lập các quyền tài sản như chủ sở hữu nhà ở hoặc người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định riêng điều chỉnh hợp đồng kỳ nghỉ. Tuy nhiên, nếu xét theo bản chất của giao dịch, loại hợp đồng này có nhiều điểm tương đồng với hợp đồng thuê công trình xây dựng hoặc thuê phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú quy định tại điểm d khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Dù vậy, việc xác định bản chất pháp lý của một hợp đồng kỳ nghỉ không thể chỉ căn cứ vào tên gọi "Timeshare" mà phải xem xét toàn bộ nội dung của hợp đồng, đặc biệt là quyền, nghĩa vụ của các bên và cơ chế khai thác, sử dụng tài sản mà các bên đã thỏa thuận.

4. Hợp đồng kỳ nghỉ có hợp pháp không?

Đến nay, pháp luật Việt Nam chưa ban hành quy định riêng điều chỉnh hợp đồng kỳ nghỉ (Timeshare). Cả Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều không định danh loại hợp đồng này, nhưng cũng không có quy định cấm các tổ chức, cá nhân giao kết hợp đồng kỳ nghỉ.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự được công nhận có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện của các bên và mục đích, nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Điều này thể hiện nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong giao kết hợp đồng được pháp luật dân sự bảo đảm.

Bên cạnh đó, Điều 513 và Điều 514 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về hợp đồng dịch vụ. Theo các quy định này, các bên được quyền thỏa thuận việc cung cấp và sử dụng dịch vụ, đồng thời bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận, miễn là công việc được thực hiện là hợp pháp và không trái đạo đức xã hội.

“Điều 513. Hợp đồng dịch vụ

Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.”

“Điều 514. Đối tượng của hợp đồng dịch vụ

Đối tượng của hợp đồng dịch vụ là công việc có thể thực hiện được, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Mặc dù trên thực tế thường được giới thiệu dưới tên gọi "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ", nhưng xét về bản chất pháp lý, đây không phải là hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo nội dung giao dịch, doanh nghiệp cam kết cung cấp quyền sử dụng dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định; đổi lại, khách hàng thanh toán khoản tiền theo thỏa thuận để được sử dụng các dịch vụ này.

Do đó, xét dưới góc độ pháp lý, hợp đồng kỳ nghỉ có nhiều đặc điểm tương đồng với hợp đồng dịch vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Người tham gia không trở thành chủ sở hữu căn hộ, biệt thự hoặc bất động sản nghỉ dưỡng mà chỉ được quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong thời hạn, phạm vi và điều kiện được các bên thỏa thuận.

Có thể thấy, bản chất của hợp đồng kỳ nghỉ là thỏa thuận về việc cung cấp và sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong tương lai, không làm phát sinh quyền sở hữu bất động sản cho khách hàng.

Từ các quy định nêu trên, việc pháp luật chưa có quy định riêng về hợp đồng kỳ nghỉ không đồng nghĩa với việc loại hợp đồng này là trái pháp luật. Về nguyên tắc, doanh nghiệp và khách hàng vẫn có quyền xác lập hợp đồng kỳ nghỉ trên cơ sở quyền tự do giao kết hợp đồng được Bộ luật Dân sự ghi nhận, miễn là hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, do hiện nay chưa có văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh riêng mô hình Timeshare nên khi phát sinh tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ không chỉ căn cứ vào tên gọi "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ" mà sẽ xem xét toàn diện nội dung hợp đồng, bản chất giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên để xác định quyền lợi, trách nhiệm cũng như đánh giá tính hợp pháp của giao dịch.

Đồng thời, cần phân biệt giữa mô hình hợp đồng kỳ nghỉ và hành vi lợi dụng hợp đồng kỳ nghỉ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bản thân hợp đồng kỳ nghỉ không phải là mô hình bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp hoặc cá nhân cố ý đưa ra thông tin gian dối, quảng cáo sai sự thật, che giấu điều khoản bất lợi hoặc sử dụng các thủ đoạn khác nhằm chiếm đoạt tài sản của khách hàng thì tùy tính chất, mức độ vi phạm có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng kỳ nghỉ, người tham gia cần tìm hiểu kỹ tư cách pháp lý của doanh nghiệp, quyền và thời hạn sử dụng kỳ nghỉ, các khoản phí phải thanh toán, điều kiện chuyển nhượng, chấm dứt hợp đồng cũng như các cam kết về quyền lợi nghỉ dưỡng. Việc nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình tham gia giao dịch.

5. Lừa đảo bằng hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ có thể bị phạt tù bao nhiêu năm?

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017), người sử dụng thủ đoạn gian dối thông qua hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ để chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Tùy thuộc vào giá trị tài sản chiếm đoạt và tính chất, mức độ của hành vi phạm tội, mức hình phạt có thể từ cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng, đến tù chung thân trong trường hợp chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên hoặc thuộc các trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật.

Ngoài hình phạt chính, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 đến 05 năm, hoặc bị tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Như vậy, nếu lợi dụng hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ để đưa ra thông tin gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng thì người vi phạm có thể bị xử lý hình sự, với mức hình phạt cao nhất là tù chung thân.

KẾT LUẬN

Hợp đồng kỳ nghỉ không bị pháp luật cấm và về bản chất là một dạng hợp đồng dịch vụ theo Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, các hành vi lừa đảo, gian dối trong quá trình tư vấn, giao kết và thực hiện hợp đồng có thể bị xử lý hình sự với mức phạt cao nhất lên đến chung thân theo Điều 174 Bộ luật Hình sự. Người tiêu dùng cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký kết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn