NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÔNG? QUY ĐỊNH MỚI THEO NGHỊ QUYẾT 21-NQ/TW

Việc người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam luôn là vấn đề được nhiều cá nhân và doanh nghiệp quan tâm. Theo định hướng được nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026, chính sách quản lý đất đai tiếp tục khẳng định nguyên tắc không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bài viết dưới đây sẽ làm rõ quy định này, đồng thời phân tích điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải đáp việc sang tên đất có bắt buộc phải đo đạc lại hay không.

1. Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam không?

Theo Tiểu mục 1 Mục I Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh quốc gia.

Nghị quyết tiếp tục khẳng định các nguyên tắc quản lý đất đai gồm:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

- Tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai.

- Không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, quyết định giá đất và thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo định hướng được xác định tại Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026, người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024?

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

2.1. Có Giấy chứng nhận hợp pháp

* Người chuyển nhượng phải có một trong các loại giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

* Quy định này không áp dụng đối với một số trường hợp đặc biệt như:

- Thừa kế quyền sử dụng đất;

- Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư;

- Các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

2.2. Đất không có tranh chấp

Thửa đất được chuyển nhượng phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án của Tòa án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

2.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên

Quyền sử dụng đất không được thuộc trường hợp bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

2.4. Vẫn còn thời hạn sử dụng đất

Việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi quyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

2.5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Thửa đất không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đo đạc lại không?

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Đối với việc đo đạc lại thửa đất, điểm b khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực đến hết ngày 01/3/2027) quy định:

- Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu.

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa được lập trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính theo quy định để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận.

Như vậy, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đo đạc lại.

Thông thường, đối với việc sang tên toàn bộ thửa đất đã có GCNQSDĐ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không tiến hành đo đạc lại, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc phát hiện có sự thay đổi về ranh giới, diện tích thực tế.

Ngược lại, nếu việc chuyển nhượng làm phát sinh tách thửa hoặc thuộc trường hợp phải lập mới hồ sơ địa chính theo quy định thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc đo đạc để phục vụ quá trình giải quyết thủ tục.

KẾT LUẬN

Theo định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026, chính sách quản lý đất đai tiếp tục khẳng định nguyên tắc không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024. Về thủ tục sang tên, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải đo đạc lại đối với mọi trường hợp; việc đo đạc chỉ thực hiện trong các trường hợp pháp luật quy định hoặc khi người sử dụng đất có yêu cầu.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn