ĐỨNG TÊN CHUNG SỔ ĐỎ NHƯNG CHƯA KẾT HÔN, CHIA TÀI SẢN RA SAO?

Ngày 15-06-2026

Hiện nay, nhiều cặp đôi lựa chọn cùng góp tiền mua nhà, đất trước khi đăng ký kết hôn và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, khi chấm dứt quan hệ, việc phân chia tài sản thường phát sinh nhiều tranh chấp. Một trong những thắc mắc phổ biến là: đứng tên chung trên sổ đỏ nhưng chưa kết hôn thì tài sản có được chia như tài sản chung của vợ chồng hay không?

Để trả lời câu hỏi này, cần xác định bản chất quan hệ giữa các bên và quy định pháp luật áp dụng trong từng trường hợp.

Chưa đăng ký kết hôn có được pháp luật công nhận là vợ chồng không?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định

"Kết hôn là việc nam và nữ xác lập quan hệ vợ chồng với nhau theo quy định của Luật này về điều kiện kết hôn và đăng ký kết hôn."

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 9 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

"Việc kết hôn phải được đăng ký và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về hộ tịch. Việc kết hôn không được đăng ký theo quy định tại khoản này thì không có giá trị pháp lý."

Như vậy, dù hai người đã chung sống với nhau hoặc cùng tạo lập tài sản nhưng không đăng ký kết hôn thì pháp luật không công nhận quan hệ vợ chồng. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, tài sản sẽ không được giải quyết theo chế độ tài sản của vợ chồng như trong vụ án ly hôn.

Cùng đứng tên trên sổ đỏ thì quyền đối với tài sản được xác định như thế nào?

Việc hai người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quyền của cả hai đối với thửa đất. Tuy nhiên, quyền này không được xác định theo quy định về tài sản chung của vợ chồng mà được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về sở hữu chung.

Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với một tài sản và bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Đồng thời, Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

Do đó, nếu hai người cùng góp tiền mua nhà, đất trước khi kết hôn và không có căn cứ xác định đây là sở hữu chung hợp nhất thì quyền của mỗi bên đối với tài sản sẽ được xác định theo quy định về sở hữu chung theo phần. Phần quyền này được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên hoặc căn cứ vào chứng cứ chứng minh mức độ đóng góp của từng người.

Trường hợp nam, nữ chung sống như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn thì tài sản được giải quyết như thế nào?

Đối với trường hợp nam, nữ có thời gian chung sống như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn, ngoài Bộ luật Dân sự còn áp dụng các quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.

Theo khoản 1 Điều 14 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, nam, nữ có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật nhưng chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa vợ và chồng.

Về quan hệ tài sản, khoản 1 Điều 16 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định việc giải quyết tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng của nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn trước hết được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Khoản 2 Điều 16 cũng quy định việc giải quyết quan hệ tài sản phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của phụ nữ và con; đồng thời, công việc nội trợ và các công việc khác nhằm duy trì đời sống chung được coi như lao động có thu nhập khi xem xét công sức đóng góp của các bên.

Cùng đứng tên trên sổ đỏ có mặc nhiên được chia đôi tài sản không?

Không.

Hiện nay, pháp luật không có quy định nào xác định rằng hai người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mỗi người đương nhiên được hưởng một nửa giá trị tài sản.

Nếu các bên có thỏa thuận về tỷ lệ góp vốn thì việc phân chia sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đó.

Trường hợp không có thỏa thuận, Tòa án sẽ căn cứ vào tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp để xác định phần quyền của từng người, như:

Thỏa thuận góp vốn hoặc thỏa thuận mua chung (nếu có);
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Chứng từ thanh toán, sao kê ngân hàng;
Giấy biên nhận giao tiền;
Chứng cứ chứng minh nguồn gốc số tiền dùng để mua tài sản;
Chứng cứ về công sức quản lý, bảo quản hoặc làm tăng giá trị tài sản.

Trên cơ sở đó, Tòa án xác định phần quyền sở hữu của mỗi bên theo quy định của Bộ luật Dân sự, thay vì mặc nhiên chia đều giá trị tài sản.

Các bên có thể lựa chọn phương thức nào để giải quyết tài sản?

Theo Điều 218 và Điều 219 Bộ luật Dân sự năm 2015, các đồng chủ sở hữu có quyền thỏa thuận việc định đoạt và chia tài sản chung.

Tùy từng trường hợp, các bên có thể lựa chọn một trong các phương án sau:

Một bên nhận toàn bộ quyền sử dụng đất và thanh toán cho bên còn lại giá trị phần quyền sở hữu tương ứng;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba rồi phân chia số tiền thu được;
Thực hiện tách thửa để mỗi bên nhận phần quyền sử dụng đất riêng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật;
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp khi không thể tự thỏa thuận.

Làm gì để hạn chế tranh chấp?

Để hạn chế rủi ro pháp lý khi cùng mua nhà, đất trước hôn nhân, các bên nên lập văn bản ghi nhận rõ tỷ lệ góp vốn, phương thức thanh toán và cách thức xử lý tài sản nếu chấm dứt quan hệ. Đồng thời, cần lưu giữ đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, sao kê ngân hàng, giấy biên nhận và các tài liệu liên quan để làm căn cứ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình khi phát sinh tranh chấp.

Kết luận

Việc đứng tên chung trên sổ đỏ nhưng chưa đăng ký kết hôn không đồng nghĩa với việc tài sản được chia theo chế độ tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp này, quan hệ sở hữu đối với nhà, đất chủ yếu được giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về sở hữu chung. Riêng trường hợp nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn thì việc giải quyết tài sản còn phải tuân theo Điều 14 và Điều 16 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, theo đó ưu tiên sự thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì áp dụng Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật có liên quan.

Để bảo đảm quyền lợi của mình, các bên nên có thỏa thuận rõ ràng ngay từ thời điểm cùng mua tài sản và lưu giữ đầy đủ chứng cứ về quá trình góp vốn, thanh toán và quản lý tài sản. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp khi phát sinh tranh chấp.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn