NGHỊ QUYẾT 03/2026/NQ-HĐTP HƯỚNG DẪN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC

Ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, làm rõ các vấn đề về hiệu lực thỏa thuận đặt cọc, xử lý vi phạm, thẩm quyền giải quyết tranh chấp và thời hiệu khởi kiện.

1. Hình thức và hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc

Theo Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có thể được lập thành hợp đồng riêng hoặc thể hiện bằng điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Hình thức của thỏa thuận được xác định theo Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Theo Điều 3 Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đáng chú ý, việc hợp đồng dự kiến giao kết có nội dung chưa rõ ràng hoặc sẽ bị vô hiệu nếu được giao kết không đương nhiên làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

2. Quy định về tài sản đặt cọc

Theo Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số. Tài sản phải không bị cấm, hạn chế giao dịch, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, việc đặt cọc phải tuân thủ quy định tương ứng với chế độ sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, khi việc đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, quyền truy đòi tài sản đặt cọc được bảo đảm theo Điều 4 Nghị quyết và quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên này phải hoàn trả tài sản đặt cọc và trả thêm khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp mức phạt cọc được thỏa thuận vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án xem xét quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc việc không thực hiện được cam kết do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc. Đối với trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng, nếu hợp đồng đã được giao kết thì vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng không làm phát sinh phạt cọc theo cơ chế đặt cọc.

Về các yêu cầu thanh toán, Tòa án có thể chấp nhận đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu các bên không có thỏa thuận khác. Tòa án cũng xem xét yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự; thời điểm tính lãi bắt đầu từ ngày tiếp theo liền kề ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Yêu cầu tính lãi đối với tiền phạt cọc không được chấp nhận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản được xác định thẩm quyền theo lãnh thổ theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan.

Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu các bên chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở. Nếu đồng thời tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

5. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về đặt cọc

Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định thời hiệu khởi kiện được xác định theo từng loại yêu cầu. Cụ thể, yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc áp dụng Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật liên quan; yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu áp dụng Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đáng chú ý, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Hiệu lực thi hành của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026. Đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này, không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết làm căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ kháng nghị khác.

KẾT LUẬN

Nghị quyết góp phần thống nhất việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc, đặc biệt đối với việc xác định hiệu lực giao dịch, lỗi của các bên và hậu quả pháp lý khi vi phạm cam kết. Vì vậy, các bên cần quy định rõ mục đích đặt cọc, thời hạn thực hiện, điều kiện hoàn trả và chế tài vi phạm để hạn chế rủi ro pháp lý.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn