NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP: NHỮNG QUY ĐỊNH ĐÁNG CHÚ Ý VỀ XỬ PHẠT VI PHẠM TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Nghị định 339/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, Chương V tăng cường xử phạt đối với vi phạm về điều kiện kinh doanh, đồng thời mở rộng trách nhiệm về công khai thông tin, thu – sử dụng tiền khách hàng, hợp đồng, sàn giao dịch, môi giới và phòng, chống rửa tiền.

1. Kinh doanh bất động sản không đúng điều kiện về chủ thể có thể bị phạt đến 200 triệu đồng

Theo Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải thành lập bị phạt từ 120 triệu đồng đến 160 triệu đồng.

Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng điều kiện theo quy định có thể bị phạt từ 160 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Đây là nhóm quy định đặt trách nhiệm tuân thủ ngay từ điều kiện chủ thể kinh doanh. Theo đó, việc xác định một hoạt động có phải là kinh doanh bất động sản hay không và chủ thể có đáp ứng điều kiện kinh doanh hay không cần được thực hiện trước khi tiến hành giao dịch, thay vì chỉ kiểm tra tính hợp pháp của từng bất động sản cụ thể.

Đáng chú ý, Điều 66 còn quy định phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán từ khách hàng nhưng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Như vậy, Nghị định không chỉ kiểm soát điều kiện gia nhập thị trường mà còn kiểm soát phương thức thu tiền trong quá trình thực hiện giao dịch.

2. Đưa bất động sản chưa đủ điều kiện vào kinh doanh có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng

Một trong những quy định đáng chú ý nhất của Nghị định 339/2026/NĐ-CP là chế tài đối với việc đưa nhà ở, công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Khoản 3 Điều 67 quy định: "Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định."

Không chỉ xử lý hành vi đưa bất động sản chưa đủ điều kiện vào kinh doanh, Nghị định còn đặt ra chế tài đối với việc không công khai thông tin về tình trạng thế chấp, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua không đúng đối tượng và thu tiền không đúng quy định.

Cụ thể, hành vi không công khai thông tin về việc thế chấp hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê bất động sản không đúng đối tượng có thể bị phạt từ 600 triệu đồng đến 800 triệu đồng. Hành vi thu tiền không đúng quy định cũng bị phạt trong cùng khung.

Đáng chú ý hơn, chế tài không dừng lại ở tiền phạt. Đối với một số hành vi, chủ thể vi phạm còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định kèm theo khoản lợi tức phát sinh.

Cách tiếp cận này làm tăng đáng kể rủi ro pháp lý của việc đưa bất động sản chưa đủ điều kiện ra thị trường. Doanh nghiệp không chỉ đối mặt với khoản tiền phạt hành chính mà còn có thể phải xử lý hậu quả tài chính trực tiếp phát sinh từ giao dịch.

3. Nhà ở hình thành trong tương lai: siết chặt việc đặt cọc, thu và sử dụng tiền

Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Nghị định 339/2026/NĐ-CP tiếp tục đặt trọng tâm vào việc kiểm soát dòng tiền từ khách hàng.

Theo khoản 2 Điều 68, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 600 triệu đồng đến 800 triệu đồng nếu thu tiền đặt cọc, thu tiền trong hoạt động bán, cho thuê mua hoặc sử dụng tiền của bên mua, bên thuê mua không đúng quy định.

Đặc biệt, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng theo khoản 4 Điều 68.

Bên cạnh đó, Nghị định còn quy định mức phạt từ 260 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với một số vi phạm liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, như không có văn bản chấp thuận của ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc không cung cấp thư bảo lãnh theo quy định.

Điểm cần lưu ý là các quy định này tác động trực tiếp đến giai đoạn trước và trong khi ký kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, doanh nghiệp cần kiểm tra đồng thời điều kiện của bất động sản, điều kiện huy động tiền và nghĩa vụ bảo lãnh, thay vì chỉ tập trung vào việc hoàn thiện hồ sơ giao dịch.

4. Đưa bất động sản chưa đủ điều kiện lên sàn bị phạt đến 600 triệu đồng

Một điểm đáng chú ý khác nằm tại Điều 72 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Theo khoản 5 Điều 72: "Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản."

Quy định này cho thấy trách nhiệm pháp lý không chỉ đặt lên chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp đưa bất động sản ra thị trường mà còn liên quan trực tiếp đến sàn giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, sàn giao dịch không có giấy phép hoạt động hoặc ký hợp đồng với cá nhân môi giới không đủ điều kiện có thể bị phạt từ 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng.

Như vậy, sàn giao dịch không đơn thuần là bên trung gian thực hiện giao dịch mà phải có cơ chế kiểm tra, kiểm soát nhất định đối với bất động sản và người hành nghề tham gia hoạt động tại sàn.

5. Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản?

Từ các quy định trên, có thể thấy Nghị định 339/2026/NĐ-CP đặt trọng tâm vào việc kiểm soát tính hợp pháp của giao dịch ngay từ giai đoạn trước khi bất động sản được đưa ra thị trường.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đặc biệt lưu ý ít nhất bốn nhóm vấn đề.

Thứ nhất, kiểm tra điều kiện của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Việc ký hợp đồng, nhận đặt cọc hoặc đưa bất động sản lên sàn không nên được thực hiện khi chưa xác định đầy đủ điều kiện pháp lý của bất động sản.

Thứ hai, kiểm soát thông tin công khai. Thông tin về pháp lý, tình trạng thế chấp và các thông tin bắt buộc khác cần được kiểm tra về tính đầy đủ, chính xác và cập nhật trước khi công bố.

Thứ ba, kiểm soát dòng tiền và hợp đồng. Doanh nghiệp cần bảo đảm việc nhận tiền của khách hàng đúng phương thức, đúng thời điểm và đúng giới hạn pháp luật quy định; đồng thời sử dụng đúng mẫu hợp đồng và bảo đảm đầy đủ nội dung bắt buộc.

Thứ tư, kiểm soát các bên trung gian. Đối với sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới và cá nhân môi giới, cần kiểm tra điều kiện hoạt động, chứng chỉ hành nghề, thông tin bất động sản cung cấp cho khách hàng cũng như việc tuân thủ các nghĩa vụ báo cáo.

KẾT LUẬN

Nghị định 339/2026/NĐ-CP đánh dấu bước tăng cường chế tài đối với các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, nhiều hành vi có mức phạt lên đến 1 tỷ đồng, đồng thời có thể đi kèm các biện pháp như hoàn trả tiền cho khách hàng, nộp lại lợi bất hợp pháp hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh trong một khoảng thời gian nhất định.

Vì vậy, việc tuân thủ pháp luật trong kinh doanh bất động sản cần được thực hiện theo hướng kiểm soát từ đầu, đặc biệt là kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, minh bạch thông tin, kiểm soát dòng tiền và chuẩn hóa hồ sơ, hợp đồng trước khi giao dịch được thực hiện.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn