BÁN NHÀ CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ MỨC XỬ PHẠT MỚI NHẤT NĂM 2026

Bán nhà khi chưa đủ điều kiện tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho cả doanh nghiệp và người mua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về pháp lý, đất đai, xây dựng, nghiệm thu và công khai thông tin.
Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt lên đến 1 tỷ đồng đối với hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện. Một số trường hợp còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu và lợi tức phát sinh.

1. Điều kiện để nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh

Về nguyên tắc, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo luật định. Đồng thời, kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện là một trong những hành vi bị nghiêm cấm.

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

Thứ nhất, phải có giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng thông thường, phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ một số trường hợp đặc thù đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản.

Thứ hai, bất động sản không được đang có tranh chấp thuộc trường hợp pháp luật quy định.

Trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu mà cơ quan có thẩm quyền đang thông báo, thụ lý, giải quyết thì không đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh. Nếu tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật thì phải xem xét theo kết quả giải quyết đó.

Thứ ba, bất động sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Thứ tư, không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

Thứ năm, phải được công khai thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản do chủ đầu tư đưa vào kinh doanh, ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng các yêu cầu về dự án, nghiệm thu, nghĩa vụ tài chính về đất đai và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 14.

Như vậy, việc một căn nhà đã được xây dựng xong không đồng nghĩa với việc căn nhà đương nhiên đủ điều kiện để bán. Cần kiểm tra đồng thời tình trạng xây dựng, nghiệm thu, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, tình trạng tranh chấp, kê biên, hạn chế giao dịch và nghĩa vụ công khai thông tin.

2. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là trường hợp có yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn và cũng là nhóm giao dịch thường phát sinh rủi ro “bán nhà trước, hoàn thiện pháp lý sau”.

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

2.1. Phải được khởi công xây dựng

Nhà ở, công trình xây dựng phải được khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đây là điều kiện về trạng thái thực tế của dự án, nhằm bảo đảm bất động sản được đưa vào kinh doanh thực sự đang được triển khai theo dự án được phê duyệt, thay vì chỉ tồn tại trên hồ sơ hoặc mới dừng ở ý tưởng đầu tư.

2.2. Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được liệt kê tại khoản 2 Điều 24, bao gồm quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về thuê quyền sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác theo quy định của pháp luật đất đai.

2.3. Phải đáp ứng yêu cầu về hồ sơ và tiến độ xây dựng

Tùy trường hợp, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng; hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép.

Đồng thời phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Riêng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng trong thực tiễn. Không phải cứ dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp đất là chủ đầu tư có thể mở bán. Điều kiện đưa sản phẩm cụ thể vào kinh doanh phải được kiểm tra tại thời điểm dự kiến giao dịch.

2.4. Phải có văn bản thông báo đủ điều kiện bán

Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo, cơ quan quản lý có trách nhiệm kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; nếu không đủ điều kiện thì phải nêu rõ lý do.

Vì vậy, đối với người mua, văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là một tài liệu pháp lý quan trọng cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

2.5. Phải thuộc dự án được chấp thuận đúng mục đích

Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và nội dung dự án phải có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê mua.

Ngoài ra, bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện được dẫn chiếu tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải được công khai thông tin theo Điều 6 của Luật này.

3. Chủ đầu tư có được thu tiền đặt cọc khi nhà chưa đủ điều kiện bán

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc còn phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng.

Do đó, có thể phân biệt:

Nhà chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh → không được thu tiền đặt cọc theo cơ chế đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh → được thu tiền đặt cọc nhưng mức đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua và phải đáp ứng yêu cầu về nội dung thỏa thuận.

Đây cũng là lý do việc sử dụng các tên gọi như “booking”, “giữ chỗ”, “phiếu đăng ký nguyện vọng” cần được xem xét dựa trên bản chất thực tế của giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của giấy tờ.

4. Quy định về thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai

Ngay cả khi nhà ở đã đủ điều kiện bán, chủ đầu tư vẫn không được tùy ý thu tiền của khách hàng.

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

- Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc;

- Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng;

- Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng;

- Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp luật định thì tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 50% giá trị hợp đồng;

- Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại thanh toán sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, “đủ điều kiện bán” và “được thu tiền theo bất kỳ tiến độ nào” là hai vấn đề khác nhau. Chủ đầu tư phải đồng thời tuân thủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và giới hạn thanh toán.

5. Bán nhà chưa đủ điều kiện bị phạt bao nhiêu từ ngày 26/8/2026

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, khoản 3 Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định:

Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định.

Đáng chú ý, ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị buộc hoàn trả cho khách hàng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, khoản 4 Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng quy định mức phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện.

6. Thu tiền đặt cọc nhà hình thành trong tương lai sai quy định bị phạt đến 800 triệu đồng

Một hành vi cần phân biệt với việc trực tiếp đưa nhà chưa đủ điều kiện vào kinh doanh là thu tiền đặt cọc không đúng quy định.

Theo khoản 2 Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc từ bên đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định có thể bị phạt từ 600 triệu đồng đến 800 triệu đồng.

Việc xác định chế tài cụ thể phải căn cứ vào hành vi thực tế, thời điểm vi phạm và quy định xử phạt áp dụng đối với từng hành vi.

KẾT LUẬN

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt lên đến 1 tỷ đồng đối với hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, đồng thời có thể buộc hoàn trả số tiền đã thu không đúng quy định và khoản lợi tức phát sinh. Vì vậy, chủ đầu tư cần xác định chính xác thời điểm bất động sản đủ điều kiện trước khi quảng bá, nhận đặt cọc, ký hợp đồng hoặc thu tiền. Người mua cũng cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, điều kiện bán và các thông tin liên quan trước khi thực hiện giao dịch.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn