MUA ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

          Việc "mua đất" trong thực tế là cách gọi phổ biến của giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là đất đang thế chấp tại ngân hàng có được chuyển nhượng hay không và cần lưu ý những gì để bảo đảm an toàn pháp lý.

          Việc "mua đất" trong thực tế là cách gọi phổ biến của giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là đất đang thế chấp tại ngân hàng có được chuyển nhượng hay không và cần lưu ý những gì để bảo đảm an toàn pháp lý.

I. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp

1. Điều kiện chung

Đối với bên chuyển nhượng

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đối với bên nhận chuyển nhượng

            Về nguyên tắc, cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng phải thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật có liên quan. Đối với một số loại đất hoặc một số chủ thể đặc biệt, pháp luật có quy định về điều kiện và hạn chế nhận chuyển nhượng.

           Tuy nhiên, trong một số trường hợp, pháp luật vẫn đặt ra các điều kiện hoặc hạn chế đối với người nhận chuyển nhượng, chẳng hạn như trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc các trường hợp hạn chế khác theo Luật Đất đai 2024.

2. Điều kiện riêng đối với đất đang thế chấp

          Theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có nghĩa vụ không được bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản thế chấp nếu không thuộc trường hợp pháp luật cho phép; đồng thời chỉ được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

           Do đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, người sử dụng đất phải được bên nhận thế chấp đồng ý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

           Trên thực tế, ếu bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì các bên có thể thực hiện thủ tục giải chấp hoặc thực hiện theo phương án được bên nhận thế chấp chấp thuận trước khi hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận thế chấp là cá nhân thì việc thỏa thuận thường linh hoạt hơn.

           Như vậy, ngoài các điều kiện chung theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng đất đang thế chấp còn phải đáp ứng điều kiện về sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

II. Hai phương án phổ biến khi mua đất đang thế chấp ngân hàng

            Phương án 1. Chuyển nhượng khi ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp đồng ý

Đây là phương án có mức độ an toàn pháp lý cao nhất.

Khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, các bên có thể thực hiện giao dịch theo trình tự thông thường:

Bước 1: Thực hiện thủ tục giải chấp (nếu các bên thống nhất giải chấp trước khi sang tên).

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí theo quy định).

Bước 4: Đăng ký biến động và sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

           Phương  2. Đặt cọc để người bán tất toán khoản vay và giải chấp

           Trong thực tế, nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn bán tài sản đang thế chấp vì cần tiền để thanh toán khoản vay tại ngân hàng.

           Khi đó, các bên thường áp dụng phương án đặt cọc để người bán sử dụng tiền đặt cọc thanh toán khoản nợ, thực hiện giải chấp rồi mới tiến hành chuyển nhượng.

Bước 1. Ký hợp đồng đặt cọc

            Người mua và người bán lập hợp đồng đặt cọc. Thông thường, số tiền đặt cọc được các bên thỏa thuận ở mức đủ để người bán thanh toán khoản vay và thực hiện thủ tục giải chấp.

Việc đặt cọc với giá trị phù hợp giúp:

• Người bán có nguồn tiền để tất toán khoản vay;
• Tăng tính ràng buộc giữa các bên trong việc tiếp tục thực hiện giao dịch.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

             Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

             Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Bước 2. Tất toán khoản vay và giải chấp

            Người mua nên cùng người bán làm việc với ngân hàng để thanh toán khoản vay, nhận lại Giấy chứng nhận và thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (giải chấp).

Bước 3. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

            Sau khi đã hoàn tất việc giải chấp, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

           Các bên kê khai và nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Bước 5. Đăng ký sang tên

           Người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình.

Lưu ý: Người mua không nên giao toàn bộ số tiền mua đất trước khi hoàn tất thủ tục giải chấp và công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Trước khi đặt cọc, nên yêu cầu người bán cung cấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, giấy xác nhận dư nợ của ngân hàng và thống nhất phương án thanh toán trực tiếp với ngân hàng để hạn chế rủi ro.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAJOR CONSULTANTS 

Hotline: 0911.688.554

Email: congtyluatmajor@gmail.com

Địa chỉ: Phòng 2703A, Tòa Rox Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Phường Phú Diễn, Thành phố Hà Nội

Website: https://majorconsultants.vn