Chuyển Nhượng Toàn Bộ Hoặc Một Phần Dự Án Bất Động Sản Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023

Ngày 01-08-2024

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (dự kiến sẽ có hiệu lực vào 01/01/2025) quy định về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Chỉ được chuyển nhượng khi dự án bất động sản vẫn còn đang trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
Việc chuyển nhượng phải đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu, quy hoạch của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên có liên quan
Sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng thừa kế các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những điểm mới và quy định rõ ràng hơn như: quy định về quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng, việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai,....

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng

Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

(Khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 9 Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của luật đầu tư và pháp luật có liên quan.

Luật mới 2023 đã bỏ quy định về dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt bằng quy định dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị mang tính bao quát và chặt chẽ hơn.

Đồng thời cũng đặt ra nhiều điều kiện hơn về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Cụ thể: Luật cũ 2014 chỉ đặt ra 4 điều kiện đối với dự án chuyển nhượng bất động sản và 2 điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thì sang Luật mới 2024 quy định có 8 điều kiện đối với dự án chuyển nhượng, 3 dự án đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, nhà làm luật còn có quy định thêm việc chuyển nhượng phải tuân theo luật đầu tư hoặc pháp luật khác có liên quan, nếu có.

Thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Đối với những dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với những dự án còn lại thì thẩm quyền thuộc về Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy vào từng dự án cụ thể. Thủ tướng Chính phủ có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đây cũng là một quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi đã có quy định thêm về thẩm quyền ra quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật Đầu tư hiện hành, góp phần tạo ra sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế.

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định:

Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ: Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án.

Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

Như vậy, Luật mới 2023 đã trực tiếp quy định đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng cần lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định (Luật cũ 2014 không quy định trực tiếp vấn đề này mà quy định trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).

Đồng thời, Luật mới 2024 không quy định thời hạn cụ thể cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký kết hợp đồng và bàn giao dự án, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền. Dự đoán, vấn đề này sẽ được quy định chi tiết hơn ở Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp tới.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Luật mới 2023 phần lớn đều giữ nguyên các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên giống với Luật cũ 2014 và chỉ có một số khác biệt nhỏ trong trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị (Luật cũ 2014 quy định trong trường hợp này bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án).

Công ty Luật TNHH Major Consultants cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói liên quan đến:

Thực hiện thủ tục xin Quyết định cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Đại diện đàm phán, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư và kiểm soát, tư vấn rủi ro đối với các vấn đề pháp lý của dự án đầu tư
Thực hiện thủ tục liên quan đến đất: giải phóng mặt bằng, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện thủ tục cấp phép xây dựng,....
Hỗ trợ pháp lý trong suốt thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Major