Những Điểm Mới Của Luật Đất Đai Năm 2024

Sáng ngày 18/1/2024, Luật Đất đai đã chính thức được Quốc Hội thông qua không chỉ kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà còn sửa đổi, bổ sung thêm vào Luật mới với những điểm mới quan trọng.

1. Hộ gia đình không còn là người sử dụng đất

Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất bao gồm: Tổ chức trong nước bao gồm Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật; Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế). Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân). Cộng đồng dân cư. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”

Như vậy, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, theo đó hộ gia đình không còn là chủ thể sử dụng đất.

2. Thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ, đang được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định sẽ được kéo dài thêm 10 năm

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định trước ngày 01/07/2024 mà được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về luật đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và tuỳ từng trường hợp cụ thể thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai năm 2024 đã chia thành các nhóm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

• Nhóm Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
• Nhóm Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
• Nhóm Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 – đây là nhóm có sự thay đổi cần lưu ý khi thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định sẽ được kéo dài đến trước 01/07/2014 thay vì đến trước ngày 01/07/2004 như Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định.  

3. Thêm quy định về tách thửa đất

Quy định về việc tách thửa không phải quy định mới trong luật. Trước đó, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể về việc tách thửa mà được quy định trong các Nghị định liên quan đến Luật Đất đai nhưng phải đến Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể hơn về các điều kiện để có thể tách thửa đất.

4. Bãi bỏ khung giá đất

Luật Đất đai đã bãi bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm.

Cụ thể, tại Điều 113, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất.

Việc bãi bỏ khung giá đất như vậy sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc khai thấp giá trị đất đai trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Thêm vào đó, giá đất theo khung được nhà nước ban hành 5 năm mới thay đổi một lần nhưng là cơ sở để tính giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng trong khi giá đất trên thị trường lại biến động liên tục dẫn đến sự chênh lệch về giá trị đất đai. Điều này đã dẫn đến nhiều bất cập khi mức thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng khi mức đền bù không thoả đáng và gây bức xúc cho người dân.

5. Bảng giá đất được xây dựng hàng năm

Luật Đất đai năm 2024 đã thay đổi bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần bằng xây dựng bảng giá đất hàng năm. Cụ thể: Khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Hằng năm, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tinh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo”.

Quy định ban hành bảng giá đất hàng năm phần nào bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

 6. Quy định các phương pháp định giá đất

Luật Đất đai năm 2024 quy định có 4 phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sáng, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh theo quy định Khoản 5 và 6 Điều 158, Luật Đất đai 2024

7. Quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

So với Luật Đất đai năm 2013 thì Điều 79, Luật Đất đai năm 2013 quy định, trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hoá thì tuỳ trường hợp được phép thu hồi đất đai.

8. Phải đảm bảo khu tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất để đảm bảo chỗ ở cho người dân

Tại Khoản 5, Điều 91, Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong những nguyên tắc để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đó là: “Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hoá, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. Theo đó, cần phải đảm bảo khu tái định cư trước khi có quyết đinh thu hồi đất để đảm bảo chỗ ở cho người dân.

9. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất

Điều 157, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm và quy định chi tiết các trường hợp được miễn sử dụng đất từ ngày 01/01/2025. Luật mới đã quy định chi tiết các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các lĩnh vực và đối tượng:

• Lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (trừ nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ)
• Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ của nhà nước (người có công, dân tộc thiểu số, người nghèo,…)
• Lĩnh vực đặc thù (cảng hàng không; đường sắt; cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải…)
• Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi.

10. Bổ sung thêm thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại

Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm thẩm quyền của trọng tài thương mại phát sinh từ hoạt động thương mại giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, khoản 5, Điều 236, Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.”  Như vậy, tranh chấp giữa các một trong các bên là thương nhân, phát sinh tranh chấp liên quan đến đất đai và có mục đích sinh lợi thì một trong các bên có quyền lựa chọn Toà án hoặc Trọng tài để giải quyết tranh chấp.

Major